不動産所得・家賃収入の確定申告ガイド 事業的規模・経費・減価償却・損益通算・税理士の探し方

アパート・マンションや土地の貸付けで得た所得は不動産所得で、「総収入金額－必要経費」で計算し、給与など他の所得と合算する総合課税の対象です。総収入金額には、毎月の家賃のほか、礼金・更新料・名義書換料や、返還を要しない敷金・保証金、共益費なども含まれます（入居者に返す敷金・保証金は収入になりません）。会社に勤めながら賃貸を営む給与所得者も、給与・退職所得以外の所得の合計が年間20万円を超えると確定申告が必要です。不動産所得は金額が大きくなりやすく、経費の集計や減価償却の計算など、正しく申告するためのポイントが多い所得です。また、建物や土地そのものを売却したときの利益は、不動産所得ではなく譲渡所得として別に申告する点も押さえておきましょう。

不動産の貸付けが事業的規模かどうかで、所得計算上の扱いが変わります。建物なら貸せる独立した室数がおおむね10室以上、独立家屋ならおおむね5棟以上が、事業的規模と判断される目安です（5棟10室基準）。事業的規模なら、青色申告特別控除が最高55万円（電子帳簿保存またはe-Taxで65万円）使え、生計を一にする家族への青色事業専従者給与を経費にでき、建物の取壊しなどの資産損失を全額経費にできる、といった有利な扱いになります。事業的規模でない場合は青色控除は最高10万円で、資産損失も損失を差し引く前のその年の不動産所得の金額が限度です。青色申告には、原則としてその年の3月15日まで（新規開業などは開業後2か月以内）に「青色申告承認申請書」を提出しておく必要があります。なお令和8年度税制改正により、令和9年分以後はe-Tax等の要件で65万円、優良な電子帳簿の要件でさらに75万円へ引き上げられます。

不動産所得の必要経費の主なものは、固定資産税・都市計画税、損害保険料、管理委託料や入居者募集の仲介手数料、修繕費、借入金の利子、そして減価償却費です。建物や附属設備は、買った年に全額を経費にするのではなく、法定耐用年数にわたって分割し、減価償却費として毎年計上します。一方、時の経過で価値が減らない土地は減価償却の対象になりません。物件を購入したときに支払った仲介手数料は、その年の経費ではなく建物などの取得価額に含めて減価償却します（土地の分は償却しません）。一方、賃貸用（業務用）の土地・建物にかかる不動産取得税や登録免許税は、支払った年の必要経費に算入できます。固定資産税は業務用の部分に限って経費になり、所得税・住民税は経費になりません。また、生計を一にする家族へ支払う地代や給与は、青色事業専従者給与などを除き、原則として経費にできません。なお、取得価額が10万円未満のものは、その年に全額を必要経費にできます。

不動産所得が赤字（損失）になった年は、その損失を給与など他の黒字の所得から差し引けます（損益通算）。減価償却費などで赤字になりやすい賃貸経営では、大きな節税につながる仕組みです。ただし落とし穴があり、土地等を取得するための借入金の利子に相当する赤字部分は、損益通算できません（生じなかったものとみなされます。建物の取得分の利子は対象外で、通算できます）。別荘など趣味・保養目的の貸付けや、一定の国外中古建物の損失も対象外です。なお、居住用の住宅の家賃は消費税が非課税で、住宅だけを貸す大家さんの多くは消費税の課税事業者になりません（課税売上が年1,000万円を超えると課税事業者。店舗・事務所・駐車場の貸付けは課税対象です）。