不動産所得・家賃収入の確定申告 Q&A
不動産所得・家賃収入の確定申告 Q&A
お答えします
年金を受け取っている方は、公的年金等の収入が400万円以下で、年金以外の所得が20万円以下なら申告は要りません（所得税法121条3項）。この20万円は家賃の入金額ではなく、必要経費と減価償却費を引いた後の不動産所得です。給与を受け取っている方は、別の条文で同じ20万円を判定します。
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一解説
判定に使うのは、入居者から受け取った家賃の総額ではありません。そこから必要経費を引いた不動産所得です。
必要経費には、固定資産税・都市計画税、管理会社への手数料、共用部分の水道光熱費、損害保険料、修繕費、借入金の利子が入ります。そして減価償却費があります。建物の取得価額を耐用年数にわたって各年に配分するもので、その年に現金が出ていかない経費です。
この減価償却費があるため、家賃が年150万円入っていても不動産所得は数十万円、という状態が普通に起こります。判定の前に、まず1年分の収入と経費を集計してください。
管理を委託していれば、その手数料も経費です。入居者の募集にかかった広告料や、退去後の原状回復費用も同じように差し引きます。
所得税法121条3項は、公的年金等の収入金額が400万円以下で、その全部が源泉徴収の対象となっている方について、公的年金等に係る雑所得以外の所得金額が20万円以下であれば確定申告書の提出を要しない、と定めています。
ここでいう「年金以外の所得」に入るのが、先ほど計算した不動産所得です。家賃が年150万円でも、経費と減価償却費を引いた後が20万円以下であれば、この入口に収まります。
公的年金等の収入が400万円を超える場合は、この規定の対象から外れ、所得税法120条1項の原則に戻ります。
公的年金等は、一定額以上を受け取る方について、受給の際に所得税および復興特別所得税が源泉徴収されます。121条3項は、その全部が源泉徴収の対象となっていることを条件としています。ただし、年金の額が少ないために源泉徴収を要しないこととされているもの（所得税法203条の7）は、この「源泉徴収の対象」に含めて判定します。
会社員のまま賃貸物件を持っている方は、所得税法121条1項1号の判定になります。給与の収入が2,000万円以下で、1か所から受けていて、その給与の全部が源泉徴収の対象になっているなら、給与・退職以外の所得の合計が20万円以下のとき、提出を要しません。
同じ20万円でも、根拠となる条文と前提が違います。年金の側は公的年金等が400万円以下であることが条件、給与の側は給与が2,000万円以下で1か所から受けていることが条件です。年金と給与の両方を受け取っている方は、両方の条件を確かめる必要があります。
また、給与の支払者へ不動産を貸してその対価を受け取っている場合は、121条1項ただし書により、この入口そのものが使えません。
年金も給与もない方、あるいは金額の条件から外れた方は、所得税法120条1項の原則で判定します。不動産所得を含む所得の合計が、所得控除の合計額を超えれば申告義務があります。基礎控除の額は令和7年分から変わりました。令和7年分・令和8年分は、合計所得金額132万円以下が95万円、132万円超336万円以下が88万円、336万円超489万円以下が68万円、489万円超655万円以下が63万円、655万円超2,350万円以下が58万円です。令和9年分以後は、132万円以下が95万円、それを超えて2,350万円以下が58万円になります。令和6年分以前は2,400万円以下が一律48万円でした。
申告の期間は原則としてその年の翌年2月16日から3月15日まで、期限も3月15日です。還付を受けるための申告は、その年の翌年1月1日から5年間提出できます。
申告義務がない年でも、源泉徴収された税額があれば、申告して取り戻せることがあります。所得税の申告が不要な場合でも、市区町村への住民税の申告は別に必要になることがあります。
二一次情報
所得税法 第120条第1項（確定所得申告）（抜粋）
第百二十条 居住者は、その年分の総所得金額、退職所得金額及び山林所得金額の合計額が第二章第四節（所得控除）の規定による雑損控除その他の控除の額の合計額を超える場合において、当該総所得金額、退職所得金額又は山林所得金額からこれらの控除の額を第八十七条第二項（所得控除の順序）の規定に準じて控除した後の金額をそれぞれ課税総所得金額、課税退職所得金額又は課税山林所得金額とみなして第八十九条（税率）の規定を適用して計算した場合の所得税の額の合計額が配当控除の額を超えるとき（第三号に掲げる所得税の額の計算上控除しきれなかつた外国税額控除の額がある場合、第四号に掲げる金額の計算上控除しきれなかつた同号に規定する源泉徴収税額がある場合又は第五号に掲げる金額の計算上控除しきれなかつた予納税額がある場合を除く。）は、第百二十三条第一項（確定損失申告）の規定による申告書を提出する場合を除き、第三期（その年の翌年二月十六日から三月十五日までの期間をいう。以下この節において同じ。）において、税務署長に対し、次に掲げる事項を記載した申告書を提出しなければならない。
所得税法 第121条第1項・第3項（確定所得申告を要しない場合）（抜粋）
第百二十一条 その年において給与所得を有する居住者で、その年中に支払を受けるべき第二十八条第一項（給与所得）に規定する給与等（以下この項において「給与等」という。）の金額が二千万円以下であるものは、次の各号のいずれかに該当する場合には、前条第一項の規定にかかわらず、その年分の課税総所得金額及び課税山林所得金額に係る所得税については、同項の規定による申告書を提出することを要しない。ただし、不動産その他の資産をその給与所得に係る給与等の支払者の事業の用に供することによりその対価の支払を受ける場合その他の政令で定める場合は、この限りでない。
一 一の給与等の支払者から給与等の支払を受け、かつ、当該給与等の全部について第百八十三条（給与所得に係る源泉徴収義務）又は第百九十条（年末調整）の規定による所得税の徴収をされた又はされるべき場合において、その年分の利子所得の金額、配当所得の金額、不動産所得の金額、事業所得の金額、山林所得の金額、譲渡所得の金額、一時所得の金額及び雑所得の金額の合計額（以下この項において「給与所得及び退職所得以外の所得金額」という。）が二十万円以下であるとき。
３ その年において第三十五条第三項（雑所得）に規定する公的年金等（以下この条において「公的年金等」という。）に係る雑所得を有する居住者で、その年中の公的年金等の収入金額が四百万円以下であるものが、その公的年金等の全部（第二百三条の七（源泉徴収を要しない公的年金等）の規定の適用を受けるものを除く。）について第二百三条の二（公的年金等に係る源泉徴収義務）の規定による所得税の徴収をされた又はされるべき場合において、その年分の公的年金等に係る雑所得以外の所得金額（利子所得の金額、配当所得の金額、不動産所得の金額、事業所得の金額、給与所得の金額、山林所得の金額、譲渡所得の金額、一時所得の金額及び公的年金等に係る雑所得以外の雑所得の金額の合計額をいう。）が二十万円以下であるときは、前条第一項の規定にかかわらず、その年分の課税総所得金額又は課税山林所得金額に係る所得税については、同項の規定による申告書を提出することを要しない。
所得税法 第122条第1項（還付等を受けるための申告）（抜粋）
第百二十二条 居住者は、その年分の所得税につき第一号から第三号までに掲げる金額がある場合には、次条第一項の規定による申告書を提出することができる場合を除き、第百三十八条第一項（源泉徴収税額等の還付）又は第百三十九条第一項若しくは第二項（予納税額の還付）の規定による還付を受けるため、税務署長に対し、第百二十条第一項各号（確定所得申告）に掲げる事項のほか、次に掲げる事項を記載した申告書を提出することができる。
国税庁 タックスアンサー No.1199 基礎控除（抜粋）
基礎控除は、納税者本人の合計所得金額に応じてそれぞれ次のとおりとなります。
132万円以下48万円／95万円／95万円
132万円超336万円以下48万円／88万円／58万円
336万円超489万円以下48万円／68万円／58万円
489万円超655万円以下48万円／63万円／58万円
655万円超2,350万円以下48万円／58万円／58万円
2,350万円超2,400万円以下48万円／48万円／48万円
2,400万円超2,450万円以下32万円／32万円／32万円
2,450万円超2,500万円以下16万円／16万円／16万円
2,500万円超0円／0円／0円
(注1) 令和7年分の上記規定は、令和7年12月1日に施行されます。施行日前の適用関係などについては、「令和7年度税制改正（基礎控除の見直し等関係）Q&A（令和7年5月）」をご確認ください。
(注4) 令和元年分以前の基礎控除の金額は、納税者本人の合計所得金額にかかわらず、一律38万円です。
国税庁 タックスアンサー No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人（抜粋）
大部分の給与所得者の方は、給与の支払者が行う年末調整によって所得税額が確定し、納税も完了しますから、確定申告の必要はありません。
しかし、給与所得者であっても次のいずれかに当てはまる人（確定申告をすれば税金が還付される人は除きます。）は、確定申告をしなければなりません。
1 給与の年間収入金額が2,000万円を超える人
2 給与を1か所から受けていて、かつ、その給与の全部が源泉徴収の対象となる場合において、各種の所得金額（給与所得、退職所得を除く。）の合計額が20万円を超える人
3 給与を2か所以上から受けていて、かつ、給与の全部が源泉徴収の対象となる場合において、年末調整されなかった給与の収入金額と、各種の所得金額（給与所得、退職所得を除く。）との合計額が20万円を超える人(注)
(注) 給与の収入金額の合計額から、所得控除の合計額（雑損控除、医療費控除、寄附金控除、基礎控除を除く。）を差し引いた金額が150万円以下で、さらに各種の所得金額（給与所得、退職所得を除く。）の合計額が20万円以下の人は、申告は不要です。
4 同族会社の役員などで、その同族会社から貸付金の利子や資産の賃貸料などを受け取っている人
5 災害減免法により源泉徴収の猶予などを受けている人
6 源泉徴収義務のない者から給与等の支払を受けている人
7 退職所得について正規の方法で税額を計算した場合に、その税額が源泉徴収された金額よりも多くなる人
国税庁 タックスアンサー No.2020 確定申告（抜粋）
所得税の確定申告は、毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じた所得の金額とそれに対する所得税等の額を計算して確定させる手続です。
源泉徴収された税金や予定納税額などがある場合には、この確定申告によってその過不足を精算します。
対象者または対象物
確定申告をする必要がある方
その年分の所得金額の合計額が所得控除の合計額を超える場合で、その超える額に対する税額が、配当控除額と年末調整の際に控除を受けた住宅借入金等特別控除額の合計額を超える人は、確定申告をする必要があります（控除しきれなかった外国税額控除の額、源泉徴収税額または予定納税の額がある場合を除きます。なお、この取扱いは確定申告書の提出期限が令和4年1月1日以後となる確定申告書について適用され、当該提出期限が同日前となる場合にはこれらの控除しきれなかった額があったとしても確定申告をしなければならないこととなります。）。
確定申告をする必要がない方
給与の収入金額が2,000万円以下、かつ、給与を1か所から受けていて、その給与の全部について源泉徴収される人で給与所得および退職所得以外の所得金額が20万円以下である人等、一定の場合には確定申告をしなくてもよいことになっています。
※ 給与所得がある人で確定申告をする必要のある人については、コード1900「給与所得者で確定申告が必要な人」をご覧ください。
また、国内において公的年金等の支払を受けている人については、次のいずれにも該当する場合、確定申告をする必要はありません。
1 その年中の公的年金等の収入金額が400万円以下である。
2 その公的年金等の全部が源泉徴収の対象（注）となっている。
3 その年分の公的年金等に係る雑所得以外の所得金額が20万円以下である。
（注） 公的年金等の受給者の扶養親族等申告書の提出先であって、その年中の年金の額が一定の金額に満たないため源泉徴収を要しないこととされているものは、ここにいう「源泉徴収の対象」に含まれます。
申告等の期間
原則として、その年の翌年2月16日から3月15日までです。
申告等の期限
原則として、その年の翌年3月15日です。
国税庁 タックスアンサー No.2030 還付申告（抜粋）
確定申告書を提出する義務のない人でも、給与等から源泉徴収された所得税額や予定納税をした所得税額が年間の所得金額について計算した所得税額よりも多いときは、確定申告をすることによって、納め過ぎの所得税の還付を受けることができます。この申告を還付申告といいます。
還付申告書は、確定申告期間とは関係なく、その年の翌年1月1日から5年間提出することができます。
ただし、青色申告特別控除（55万円、65万円）を受けようとする場合など、法定申告期限（原則翌年3月15日）までの確定申告書の提出が要件となっている特例を適用する場合には、還付申告であっても法定申告期限までに提出する必要があります。
国税庁 タックスアンサー No.2100 減価償却のあらまし（抜粋）
減価償却資産の取得に要した金額は、取得した時に全額必要経費になるのではなく、その資産の使用可能期間の全期間にわたり分割して必要経費としていくべきものです。この使用可能期間に当たるものとして法定耐用年数が財務省令の別表に定められています。減価償却とは、減価償却資産の取得に要した金額を一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく手続です。
（注1） 使用可能期間が1年未満のものまたは取得価額が10万円未満のものは、その取得に要した金額の全額を業務の用に供した年分の必要経費とします。
（注2） 取得価額が10万円以上20万円未満の減価償却資産については、一定の要件の下でその減価償却資産の全部または特定の一部を一括し、その一括した減価償却資産の取得価額の合計額の3分の1に相当する金額をその業務の用に供した年以後3年間の各年分において必要経費に算入することができます。
※引用は原文のままです。読みやすさのため改行位置を調整し、一部を抜粋している箇所があります（編集・加工を行った部分）。最新の内容は必ず出典元のページでご確認ください。
三不動産所得・家賃収入の場合
家賃収入がある方には、入口が二つあります。年金を受け取っている方は所得税法121条3項、給与を受け取っている方は121条1項1号です。同じ20万円でも、根拠の条文と前提条件が違います。年金の側は公的年金等が400万円以下であること、給与の側は給与が2,000万円以下で1か所から受けていることが先に立ちますので、片方の説明でもう片方を読み替えると判定を誤ります。
もうひとつ、20万円を家賃の入金額で数えると判定を誤ります。不動産所得は、固定資産税・管理費・保険料・借入金の利子に加えて、現金の出ていかない減価償却費まで引いた後の数字です。家賃が年150万円入っていても、判定に使う数字はそこからさらに小さくなります。年によっても動きます。大規模修繕をした年は所得が下がり、償却の終わった建物では所得が上がりますので、去年の結論をそのまま今年に当てはめることはできません。
※実際の取扱いは業態・契約・実態により異なります。個別の判断は税理士または所轄税務署にご確認ください。
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