不動産所得・家賃収入の確定申告 Q&A
不動産所得・家賃収入の確定申告 Q&A
お答えします
申告書を出す期限も、所得税を納める期限も、その年の翌年3月15日です。家賃は毎月入りますが、借入金の元本返済は必要経費にならず、減価償却費は現金が出ていかない経費です。通帳の残りだけを見て納める額を見積もると、実際とずれます。
本記事には広告（アフィリエイトリンク）が含まれます。リンク経由でサービスを利用された場合、当サイトに紹介料が支払われることがありますが、ユーザーが追加費用を負担することはありません。
一解説
1月1日から12月31日までの1年間に生じた不動産所得を、翌年にまとめて計算します。申告書を出す期間は翌年2月16日から3月15日までで、所得税法はこの期間を「第三期」と呼びます（所得税法120条1項）。
所得税を納めるのも同じ第三期です（同法128条）。申告と納付は別の手続きですが、期限は同じ3月15日に置かれています。
事務所や店舗の賃貸で消費税を納める立場になっている場合は、期限がもう一つ増えます。消費税のほうは、個人事業者の確定申告書の提出期限が翌年3月31日です（租税特別措置法86条の4第1項）。消費税額の納付も、この提出期限までとされています（消費税法49条）。
家賃は毎月決まった日に入ります。ところが、通帳に残る金額と、その年の不動産所得はそろいません。
借入金の返済のうち元本にあたる部分は、必要経費になりません。毎月出ていくお金でありながら所得は下がりませんので、通帳の残りより所得のほうが大きく出ます。建物や設備の減価償却費は、その年に現金が出ていかない経費です。こちらは所得を下げます。二つが同じ年に働きますので、残高から納める額を見積もると実際とずれます。
手がかりは前年の申告書です。不動産所得と納めた税額の関係を押さえておくと、家賃の増減から今年の額が読めます。空室が続いた年、修繕が重なった年、借り換えをした年は、この関係そのものが動きます。
前年の実績から計算する予定納税基準額が15万円以上あると、7月と11月にも納めることになります。期間は7月1日から31日までと11月1日から30日まで、額はそれぞれ基準額の3分の1です（所得税法104条1項）。
この基準額の計算からは、譲渡所得・一時所得・雑所得と、雑所得に当たらない臨時所得が外されます。不動産所得はここに挙がっていませんので、家賃から生じた所得はそのまま基準額に乗ります。賃貸を続けている方ほど、この前払いが毎年入ります。
前払いが入るぶん、3月に納める残りは小さくなります。年の途中で物件を増やした年は、前年をもとに計算された前払いでは追いつかず、3月の残りが大きくなります。
納める手段は、振替納税、ダイレクト納付、インターネットバンキング等、クレジットカード納付、スマホアプリ納付、コンビニ納付、金融機関や税務署の窓口の中から選びます。上限額や手数料の有無は、選んだ方法によって変わります。ダイレクト納付は、e-Taxで申告したうえで、届け出ておいた預貯金口座から引き落とす方法です。インターネットバンキング等からの納付も、あらかじめe-Taxの利用開始手続をしておくことが前提です。
振替納税は、あらかじめ税務署へ依頼を出しておくと、指定した口座から引き落とされる方法です。引き落とされたのが納期限の後であっても、政令で定める日までに納付されていれば、納期限に納めたものとみなされます（国税通則法34条の2第2項）。引き落としの日は年ごとに国税庁が公表します。確定申告の分は、所得税も消費税も例年4月中旬から下旬に定められています。納期限より1か月ほど後になります。家賃が入る口座と返済の引き落としが同じ口座であれば、残高の動きを見ておくことになります。引き落とせなかったときは、法定納期限の翌日から延滞税がかかります。
振替納税の対象は、申告所得税及び復興特別所得税と、個人事業者の消費税及び地方消費税です。期限を過ぎてから出した申告には使えません。確定申告の分のほか、延納した分と予定納税の分が対象になります。ただしこの二つは、納期限と同じ日が振替日になります。
コンビニやクレジットカード、スマートフォンのアプリからの納付は、国が指定した納付受託者に納付を委託する形をとります。税額が財務省令で定める金額以下であるときに使え、委託を受けた日が納付の日として扱われます（同法34条の3）。コンビニの場合は、国税庁のページでQRコードを作り、店頭の端末で納付書を出してレジで現金で払います。
延納の制度があります。3月15日までに税額の2分の1以上を納めた場合には、残りの納付をその年の5月31日まで延ばせます（所得税法131条1項）。延納届出書を納付の期限までに出しておくことが要件で（同条2項）、延ばした日数に応じた利子税がかかります（同条3項）。割合には特例が置かれています。
納期限を過ぎた分には、法定納期限の翌日から納めた日までの日数に応じた延滞税がつきます。加算税は延滞税の対象になりません。
大規模な修繕や設備の入れ替えが重なって資金が動かない見通しであれば、納期限までに所轄の税務署へ相談しておくと、猶予を含めて選べる手が残ります。
二一次情報
所得税法 第104条第1項（予定納税額の納付）（抜粋）
第百四条 居住者（第百七条第一項（特別農業所得者の予定納税額の納付）の規定による納付をすべき者を除く。）は、第一号に掲げる金額から第二号に掲げる金額を控除した金額（以下この章において「予定納税基準額」という。）が十五万円以上である場合には、第一期（その年七月一日から同月三十一日までの期間をいう。以下この章において同じ。）及び第二期（その年十一月一日から同月三十日までの期間をいう。以下この章において同じ。）において、それぞれその予定納税基準額の三分の一に相当する金額の所得税を国に納付しなければならない。
一 前年分の課税総所得金額に係る所得税の額（当該課税総所得金額の計算の基礎となつた各種所得の金額のうちに譲渡所得の金額、一時所得の金額、雑所得の金額又は雑所得に該当しない臨時所得の金額がある場合には、政令で定めるところにより、これらの金額がなかつたものとみなして計算した額とし、同年分の所得税について災害被害者に対する租税の減免、徴収猶予等に関する法律（昭和二十二年法律第百七十五号）第二条（所得税の軽減又は免除）の規定の適用があつた場合には、同条の規定の適用がなかつたものとして計算した額とする。）
二 前年分の課税総所得金額の計算の基礎となつた各種所得につき源泉徴収をされた又はされるべきであつた所得税の額（当該各種所得のうちに一時所得、雑所得又は雑所得に該当しない臨時所得がある場合には、これらの所得につき源泉徴収をされた又はされるべきであつた所得税の額を控除した額）
所得税法 第120条第1項（確定所得申告）（抜粋）
第百二十条 居住者は、その年分の総所得金額、退職所得金額及び山林所得金額の合計額が第二章第四節（所得控除）の規定による雑損控除その他の控除の額の合計額を超える場合において、当該総所得金額、退職所得金額又は山林所得金額からこれらの控除の額を第八十七条第二項（所得控除の順序）の規定に準じて控除した後の金額をそれぞれ課税総所得金額、課税退職所得金額又は課税山林所得金額とみなして第八十九条（税率）の規定を適用して計算した場合の所得税の額の合計額が配当控除の額を超えるとき（第三号に掲げる所得税の額の計算上控除しきれなかつた外国税額控除の額がある場合、第四号に掲げる金額の計算上控除しきれなかつた同号に規定する源泉徴収税額がある場合又は第五号に掲げる金額の計算上控除しきれなかつた予納税額がある場合を除く。）は、第百二十三条第一項（確定損失申告）の規定による申告書を提出する場合を除き、第三期（その年の翌年二月十六日から三月十五日までの期間をいう。以下この節において同じ。）において、税務署長に対し、次に掲げる事項を記載した申告書を提出しなければならない。
所得税法 第128条（確定申告による納付）
第百二十八条 第百二十条第一項（確定所得申告）の規定による申告書（第百二十四条第一項（確定申告書を提出すべき者が死亡した場合の確定申告）又は第百二十六条第一項（確定申告書を提出すべき者が出国をする場合の確定申告）の規定に該当して提出すべきものを除く。）を提出した居住者は、当該申告書に記載した第百二十条第一項第三号に掲げる金額（同項第四号に規定する源泉徴収税額があり、かつ、同項第五号に規定する予納税額がない場合には、同項第四号に掲げる金額とし、同項第五号に規定する予納税額がある場合には、同号に掲げる金額とする。以下この款において同じ。）があるときは、第三期において、当該金額に相当する所得税を国に納付しなければならない。
所得税法 第131条（確定申告税額の延納）
第百三十一条 第百二十条第一項（確定所得申告）の規定による申告書を提出した居住者が第百二十八条（確定申告による納付）の規定により納付すべき所得税の額（第百三十三条第一項（延払条件付譲渡に係る延納の手続）の申請書を提出する場合には、当該所得税の額からその申請書に記載した同項の延納を求めようとする所得税の額を控除した額）の二分の一に相当する金額以上の所得税を第百二十八条の規定による納付の期限までに国に納付したときは、その者は、その残額についてその納付した年の五月三十一日までの期間、その納付を延期することができる。
２ 前項の規定は、同項に規定する申告書を提出した居住者が、同項に規定する納付の期限までに納税地の所轄税務署長に対し、第百二十八条の規定により納付すべき税額、当該税額のうち当該期限までに納付する金額その他財務省令で定める事項を記載した延納届出書を提出した場合に限り、適用する。
３ 第一項の規定の適用を受ける居住者は、同項の規定による延納に係る所得税の額に、その延納の期間の日数に応じ、年七・三パーセントの割合を乗じて計算した金額に相当する利子税をその延納に係る所得税にあわせて納付しなければならない。
消費税法 第49条（課税資産の譲渡等及び特定課税仕入れについての確定申告による納付）
第四十九条 第四十五条第一項の規定による申告書を提出した者は、当該申告書に記載した同項第四号に掲げる消費税額（同項第六号の規定に該当する場合には、同号に掲げる消費税額）があるときは、当該申告書の提出期限までに、当該消費税額に相当する消費税を国に納付しなければならない。
租税特別措置法 第86条の4第1項（個人事業者に係る消費税の確定申告期限の特例）（抜粋）
第八十六条の四 消費税法第二条第一項第三号に規定する個人事業者（同法第九条第一項本文の規定により消費税を納める義務が免除される者を除く。）のその年の十二月三十一日の属する課税期間（同法第十九条に規定する課税期間をいう。次条及び第八十六条の六において同じ。）に係る同法第四十五条第一項の規定による申告書（同条第二項の規定により提出すべき申告書を除く。）の提出期限は、同条第一項の規定にかかわらず、その年の翌年三月三十一日とする。
国税通則法 第34条の2（口座振替納付に係る通知等）
第三十四条の二 税務署長は、預金又は貯金の払出しとその払い出した金銭による国税の納付をその預金口座又は貯金口座のある金融機関に委託して行おうとする納税者から、その納付に必要な事項の当該金融機関に対する通知で財務省令で定めるものの依頼があつた場合には、その納付が確実と認められ、かつ、その依頼を受けることが国税の徴収上有利と認められるときに限り、その依頼を受けることができる。
２ 期限内申告書の提出により納付すべき税額の確定した国税でその提出期限と同時に納期限の到来するものが、前項の通知に基づき、政令で定める日までに納付された場合には、その納付の日が納期限後である場合においても、その納付は納期限においてされたものとみなして、延納及び延滞税に関する規定を適用する。
国税通則法 第34条の3（納付受託者に対する納付の委託）
第三十四条の三 国税を納付しようとする者は、その税額が財務省令で定める金額以下である場合であつて、次の各号のいずれかに該当するときは、納付受託者（次条第一項に規定する納付受託者をいう。以下この条において同じ。）に納付を委託することができる。
一 第三十四条第一項（納付の手続）に規定する納付書で財務省令で定めるものに基づき納付しようとするとき。
二 電子情報処理組織を使用して行う納付受託者に対する通知で財務省令で定めるものに基づき納付しようとするとき。
２ 次の各号に掲げるときは、当該各号に定める日に当該各号に規定する国税の納付があつたものとみなして、延納、物納及び附帯税に関する規定を適用する。
一 国税を納付しようとする者が、前項第一号の納付書を添えて、納付受託者に納付しようとする税額に相当する金銭の交付をしたとき……当該交付をした日
二 国税を納付しようとする者が前項第二号の通知に基づき当該国税を納付しようとする場合において、納付受託者が当該国税を納付しようとする者の委託を受けたとき……当該委託を受けた日
国税庁 G-2-1 申告所得税及び復興特別所得税、消費税及び地方消費税（個人事業者）の振替納税手続による納付（抜粋）
概要
振替納税とは、納税者ご自身名義の預貯金口座からの口座引落しにより、国税を納付する手続です。
ご利用に当たっては、e-Taxにより依頼書を提出するか、税務署又は希望する預貯金口座の金融機関へ専用の依頼書を書面で提出していただく必要があります。
利用可能税目（税金の種類）
次の税金でご利用できます。
◇ 申告所得税及び復興特別所得税
・期限内に申告された確定申告（３期）分及び延納分
・予定納税（１期、２期）分
◇ 消費税及び地方消費税（個人事業者）
・期限内に申告された確定申告分及び中間申告分
利用可能額
制限はありません。
手数料
不要です。
領収証書
発行されません。
領収証書が必要な方は、最寄りの金融機関の窓口で現金で納付してください。
口座引落日（振替日）及び預貯金残高の確認
振替納税を希望する国税の振替日を確認し、振替日の前日までに預貯金口座の残高を確認してください。
なお、振替納税による口座引落しができなかった場合は、法定納期限の翌日から 延滞税がかかることになりますので、預貯金残高や振替納税口座から他の公共料金等の引落しがないか等を必ずご確認ください。
国税庁 主な国税の納期限（法定納期限）及び振替日（抜粋）
［申告所得税及び復興特別所得税］
[令和７年分]
予定納税第1期令和７年７月31日（木）……令和７年７月31日（木）
予定納税第2期令和７年12月１日（月）……令和７年12月１日（月）
確定申告令和８年３月16日（月）……令和８年４月23日（木）
確定申告延納令和８年６月１日（月）……令和８年６月１日（月）
[令和８年分]
予定納税第1期令和８年７月31日（金）……令和８年７月31日（金）
予定納税第2期令和８年11月30日（月）……令和８年11月30日（月）
確定申告令和９年３月15日（月）……令和９年４月中旬～下旬
確定申告延納令和９年５月31日（月）……令和９年５月31日（月）
※ 令和８年分確定申告の振替日は、確定次第掲載いたします。
［消費税及び地方消費税］
[令和７年分]
確定申告（原則）令和８年３月31日（火）……令和８年４月30日（木）
[令和８年分]
確定申告（原則）令和９年３月31日（水）……令和９年４月中旬～下旬
※ 令和８年分確定申告の振替日は、確定次第掲載いたします。
［備考］
上記納期限が土曜日、日曜日、国民の祝日・休日の場合は、その翌日が納期限となります。
国税庁 タックスアンサー No.2020 確定申告（抜粋）
所得税の確定申告は、毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じた所得の金額とそれに対する所得税等の額を計算して確定させる手続です。
源泉徴収された税金や予定納税額などがある場合には、この確定申告によってその過不足を精算します。
対象者または対象物
確定申告をする必要がある方
その年分の所得金額の合計額が所得控除の合計額を超える場合で、その超える額に対する税額が、配当控除額と年末調整の際に控除を受けた住宅借入金等特別控除額の合計額を超える人は、確定申告をする必要があります（控除しきれなかった外国税額控除の額、源泉徴収税額または予定納税の額がある場合を除きます。なお、この取扱いは確定申告書の提出期限が令和4年1月1日以後となる確定申告書について適用され、当該提出期限が同日前となる場合にはこれらの控除しきれなかった額があったとしても確定申告をしなければならないこととなります。）。
確定申告をする必要がない方
給与の収入金額が2,000万円以下、かつ、給与を1か所から受けていて、その給与の全部について源泉徴収される人で給与所得および退職所得以外の所得金額が20万円以下である人等、一定の場合には確定申告をしなくてもよいことになっています。
※ 給与所得がある人で確定申告をする必要のある人については、コード1900「給与所得者で確定申告が必要な人」をご覧ください。
また、国内において公的年金等の支払を受けている人については、次のいずれにも該当する場合、確定申告をする必要はありません。
1 その年中の公的年金等の収入金額が400万円以下である。
2 その公的年金等の全部が源泉徴収の対象（注）となっている。
3 その年分の公的年金等に係る雑所得以外の所得金額が20万円以下である。
（注） 公的年金等の受給者の扶養親族等申告書の提出先であって、その年中の年金の額が一定の金額に満たないため源泉徴収を要しないこととされているものは、ここにいう「源泉徴収の対象」に含まれます。
申告等の期間
原則として、その年の翌年2月16日から3月15日までです。
申告等の期限
原則として、その年の翌年3月15日です。
国税庁 タックスアンサー No.9205 延滞税について（抜粋）
税金が定められた期限までに納付されない場合には、原則として法定納期限の翌日から納付する日までの日数に応じて、利息に相当する延滞税が自動的に課されます。
延滞税がかかる場合
例えば、次のような場合には延滞税が課されます。
（1） 申告などで確定した税額を法定納期限までに完納しないとき
（2） 期限後申告書または修正申告書を提出した場合で、納付しなければならない税額があるとき
（3） 更正または決定の処分を受けた場合で、納付しなければならない税額があるとき
いずれの場合も、法定納期限の翌日から納付する日までの日数に応じた延滞税を納付しなければなりません。
なお、延滞税は本税だけを対象として課されるものであり、加算税などに対しては課されません。
延滞税の割合
法定納期限（注）の翌日から納付する日までの日数に応じて次の割合により延滞税が課されます。
（注） 法定納期限とは、国税に関する法律の規定により国税を納付すべき期限をいいます。
国税庁 タックスアンサー No.9209-2 コンビニ納付（QRコード）（抜粋）
QRコードを利用して国税をコンビニエンスストアで納付ができます。
※ コンビニエンスストアでの納付は現金のみで、クレジットカード、電子マネーはご利用できません。
コンビニ納付（QRコード）の納付手続
コンビニ納付（QRコード）は次の手順で行います。
（1） 自宅等で、国税庁ＨＰから納付用QRコードを作成し、印刷またはスマートフォンやタブレット端末に保存してコンビニ店舗に持参
（2） いわゆるキオスク端末に読み取らせることによりバーコード（納付書）を出力
（3） バーコード（納付書）によりレジで納付
※ 納付可能となる金額は30万円以下です。
※ 「QRコード」は株式会社デンソーウェーブの登録商標です。
利用可能なコンビニエンスストア
ローソン、ナチュラルローソン、ミニストップ（いずれも「Loppi」端末設置店舗のみ）
ファミリーマート（「マルチコピー機」設置店舗のみ）
※引用は原文のままです。読みやすさのため改行位置を調整し、一部を抜粋している箇所があります（編集・加工を行った部分）。最新の内容は必ず出典元のページでご確認ください。
三不動産所得・家賃収入の場合
家賃は毎月入りますが、通帳の残高と不動産所得は同じ動きをしません。借入金の返済のうち元本にあたる部分は必要経費になりませんので、返済が進んでいる年ほど、手元に残るお金より所得のほうが大きく出ます。建物や設備の減価償却費は反対に、現金が出ていかないまま所得を下げます。
返す約束のある敷金や保証金は、預かっているお金です。口座に入っていても、退去のときには出ていきます。通帳の残高をそのまま納税資金と見ていると、返すときに足りなくなります。
物件を持っていると、固定資産税も年に何回かに分けて納めます。所得税、住民税、固定資産税は納める時期がそれぞれ違いますので、1年分の支払いを月ごとに並べて見ておくと、どの月に厚く残しておくかが決まります。
※実際の取扱いは業態・契約・実態により異なります。個別の判断は税理士または所轄税務署にご確認ください。
四相談先
ここまでの線引きは、実際の契約や業務の実態によって結論が変わります。 判断がつかない支出がある、金額が大きい、過去分もさかのぼって直したい——そうした場合は、早めに専門家に確認したほうが結果的に安く済みます。 依頼先の探し方は大きく 2 通りあります。
推奨
運営：弁護士ドットコム株式会社（東証プライム上場）
税理士ドットコム
全国 6,800 名以上の税理士から無料で紹介を受けられる、東証プライム上場企業運営の税理士マッチングサイト。料金や得意分野で比較可能。
こんな方に：事業所得・不動産所得・相続など複雑な申告がある方
運営：株式会社ココナラ（東証グロース上場）
ココナラ
スキルシェアマーケットプレイス最大手。リンク先は確定申告・税務のカテゴリで、記帳代行・確定申告書の作成代行・スポット相談などのサービスが「スキル」単位で出品されており、対応範囲・料金・納期・レビューを商品ページで比較できます。
こんな方に：決算だけ・1 期分だけといった単発の依頼を、明示価格で比較したい方
ご自身の場合にどうなるか、判断に迷ったときは。
税理士に相談する →