不動産所得・家賃収入の確定申告 Q&A
不動産所得・家賃収入の確定申告 Q&A
お答えします
固定資産税・損害保険料・管理委託料・修繕費・減価償却費・借入金の利息など、賃貸のためにかかった費用は必要経費になります。判断が分かれるのは修繕費と資本的支出の区別ですが、国税庁は金額による形式基準も示しています。自宅兼賃貸の場合は、明らかに区分できる部分が経費になります。
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一解説
所得税法37条1項は、必要経費に算入すべき金額を二つ定めています。総収入金額を得るため直接に要した費用と、その年における販売費、一般管理費その他その所得を生ずべき業務について生じた費用です。不動産所得で並ぶのは、固定資産税・都市計画税・損害保険料・管理委託料・共用部の水道光熱費・入居者募集の広告料・借入金の利息、そして減価償却費です。
建物の取得価額は、各年に分けて経費にしていきます。国税庁は、減価償却資産の取得に要した金額は、その資産の使用可能期間の全期間にわたり分割して必要経費としていくべきものだとしています。時の経過により価値が減少しない土地は減価償却資産ではありませんから、購入価額を建物と土地に分けるところが出発点です。契約書に内訳があればそれによります。総額しか示されていない場合の区分方法は、税理士または所轄税務署にご確認ください。
借入金の返済のうち、経費になるのは利息だけです。返済予定表で元本と利息を分け、利息だけを拾ってください。
所得税法45条1項1号は、家事上の経費及びこれに関連する経費で政令で定めるものを必要経費に算入しないと定めています。その政令が施行令96条で、家事関連費のうち経費にできるものを二つ挙げています。一号は、主たる部分が業務の遂行上必要であり、かつ、その必要である部分を明らかに区分することができる場合のその部分。二号は、青色申告書を提出することにつき税務署長の承認を受けている居住者について、取引の記録等に基づいて業務の遂行上直接必要であったことが明らかにされる部分です。
一号の「主たる部分」は、通達45-2 が業務の遂行上必要な部分が50％を超えるかどうかで判定するとしています。あわせて同じ通達が、5割以下であっても、必要である部分を明らかに区分することができる場合には、その部分に相当する金額を必要経費に算入して差し支えないとしています。
不動産では床面積が最も説明しやすい基準です。図面に賃貸部分を示したものを一枚残しておけば足ります。
国税庁は、一般に修繕費といわれるものでも資産の使用可能期間を延長させたり、資産の価値を高めたりする部分の支出は資本的支出とされ、修繕費とは区別されるとしています。修繕費ならその年の必要経費、資本的支出なら減価償却へ回りますので、同じ工事代金でも所得が大きく動きます。
判断の助けになるのが、同じページに示されている形式基準です。おおむね3年以内の期間を周期として行われる修理・改良など、または一つの修理・改良などの金額が20万円未満のときは、修繕費として必要経費に算入できます。また、資本的支出か修繕費か明らかでない金額が60万円未満のとき、またはその資産の前年末の取得価額のおおむね10パーセント相当額以下であるときも同様です。これらに当たらない場合は、所得税基本通達37-14 の区分の特例が用意されています。
この基準を使うには、金額が工事ごとに分かれている必要があります。見積書・請求書の内訳を工事ごとに分けてもらっておくこと——それだけで結論が変わります。一括で「リフォーム一式」とだけ書かれた請求書では、どの基準にも乗せられません。
不動産所得に固有の落とし穴があります。国税庁は、不動産所得を生ずべき業務の用に供する土地等を取得するために要した負債の利子について、不動産所得の金額が損失（赤字）となった場合には、その負債の利子の額に相当する部分の損失の額は生じなかったものとみなされ、他の所得金額との損益通算はできないとしています。借入で物件を買った初期は赤字が出やすいため、この除外が実際に働く場面は少なくありません。
所得税法56条は、生計を一にする配偶者その他の親族とのやり取りを、事業主ひとりの中の出来事として扱います。親族に払った地代家賃や給与賃金は必要経費にならず、代わりに、その親族が事業のために負担した費用が、事業主の必要経費になります。対価を払っているかどうかは関係ありません。給与賃金は青色事業専従者給与が例外で、青色申告者でない方には事業専従者控除があります。
親名義の土地に賃貸物件を建てているようなときは、親が負担しているその土地の固定資産税などを本人の経費として拾えます。
所得税と住民税は必要経費になりません。事業税は全額、固定資産税は業務用の部分が経費です。罰金・科料・過料は対象外で、業務のための借入金の利息は経費になります。
二一次情報
所得税法 第37条第1項（必要経費）（抜粋）
第三十七条 その年分の不動産所得の金額、事業所得の金額又は雑所得の金額（事業所得の金額及び雑所得の金額のうち山林の伐採又は譲渡に係るもの並びに雑所得の金額のうち第三十五条第三項（公的年金等の定義）に規定する公的年金等に係るものを除く。）の計算上必要経費に算入すべき金額は、別段の定めがあるものを除き、これらの所得の総収入金額に係る売上原価その他当該総収入金額を得るため直接に要した費用の額及びその年における販売費、一般管理費その他これらの所得を生ずべき業務について生じた費用（償却費以外の費用でその年において債務の確定しないものを除く。）の額とする。
所得税法 第45条第1項第1号（家事関連費等の必要経費不算入等）（抜粋）
第四十五条 居住者が支出し又は納付する次に掲げるものの額は、その者の不動産所得の金額、事業所得の金額、山林所得の金額又は雑所得の金額の計算上、必要経費に算入しない。
一 家事上の経費及びこれに関連する経費で政令で定めるもの
所得税法 第56条（事業から対価を受ける親族がある場合の必要経費の特例）
第五十六条 居住者と生計を一にする配偶者その他の親族がその居住者の営む不動産所得、事業所得又は山林所得を生ずべき事業に従事したことその他の事由により当該事業から対価の支払を受ける場合には、その対価に相当する金額は、その居住者の当該事業に係る不動産所得の金額、事業所得の金額又は山林所得の金額の計算上、必要経費に算入しないものとし、かつ、その親族のその対価に係る各種所得の金額の計算上必要経費に算入されるべき金額は、その居住者の当該事業に係る不動産所得の金額、事業所得の金額又は山林所得の金額の計算上、必要経費に算入する。この場合において、その親族が支払を受けた対価の額及びその親族のその対価に係る各種所得の金額の計算上必要経費に算入されるべき金額は、当該各種所得の金額の計算上ないものとみなす。
所得税法施行令 第96条（家事関連費）
第九十六条 法第四十五条第一項第一号（必要経費とされない家事関連費）に規定する政令で定める経費は、次に掲げる経費以外の経費とする。
一 家事上の経費に関連する経費の主たる部分が不動産所得、事業所得、山林所得又は雑所得を生ずべき業務の遂行上必要であり、かつ、その必要である部分を明らかに区分することができる場合における当該部分に相当する経費
二 前号に掲げるもののほか、青色申告書を提出することにつき税務署長の承認を受けている居住者に係る家事上の経費に関連する経費のうち、取引の記録等に基づいて、不動産所得、事業所得又は山林所得を生ずべき業務の遂行上直接必要であつたことが明らかにされる部分の金額に相当する経費
所得税基本通達 45-2（業務の遂行上必要な部分）
45－2 令第96条第1号に規定する「主たる部分が不動産所得、事業所得、山林所得又は雑所得を生ずべき業務の遂行上必要」であるかどうかは、その支出する金額のうち当該業務の遂行上必要な部分が50％を超えるかどうかにより判定するものとする。ただし、当該必要な部分の金額が50%以下であっても、その必要である部分を明らかに区分することができる場合には、当該必要である部分に相当する金額を必要経費に算入して差し支えない。
所得税基本通達 56-1（親族の資産を無償で事業の用に供している場合）
56－1 不動産所得、事業所得又は山林所得を生ずべき事業を営む居住者と生計を一にする配偶者その他の親族がその有する資産を無償で当該事業の用に供している場合には、その対価の授受があったものとしたならば法第56条の規定により当該居住者の営む当該事業に係る所得の金額の計算上必要経費に算入されることとなる金額を当該居住者の営む当該事業に係る所得の金額の計算上必要経費に算入するものとする。
法第57条《事業に専従する親族がある場合の必要経費の特例等》関係
国税庁 タックスアンサー No.2210 必要経費の知識（抜粋）
事業所得、不動産所得および雑所得の金額を計算する上で、必要経費に算入できる金額は、次の金額です。
（1）総収入金額に対応する売上原価その他その総収入金額を得るために直接要した費用の額
（2）その年に生じた販売費、一般管理費その他業務上の費用の額
必要経費の算入時期
必要経費となる金額は、その年において債務の確定した金額（債務の確定によらない減価償却費などの費用もあります。）です。
つまり、その年に支払った場合でも、その年に債務の確定していないものはその年の必要経費になりませんし、 逆に支払っていない場合でも、その年に債務が確定しているものはその年の必要経費になります。
この場合の「その年において債務が確定している」とは、次の3つの要件をすべて満たす場合をいいます。
（1）その年の12月31日までに債務が成立していること。
（2）その年の12月31日までにその債務に基づいて具体的な給付をすべき原因となる事実が発生していること。
（3）その年の12月31日までに金額が合理的に算定できること。
注意事項
必要経費に算入する場合の注意事項については、次のとおりです。
（1）家事上の費用は必要経費となりませんが、個人の業務においては一つの支出が家事上と業務上の両方にかかわりがある費用（家事関連費といいます。）となるものがあります。
（例）店舗併用住宅に係る費用（租税公課、家賃、水道光熱費など）
この家事関連費のうち必要経費になるのは、取引の記録などに基づいて、業務遂行上直接必要であったことが明らかに区分できる場合のその区分できる金額に限られます。
（2）必要経費になるものとならないものの例
イ 生計を一にする配偶者その他の親族に支払う地代家賃などは必要経費になりません。逆に、受け取った人も所得としては考えません。
これは、土地や家屋に限らずその他の資産を借りた場合も同様です。ただし、例えば子が生計を一にする父から業務のために借りた土地・建物に課される固定資産税等の費用は、子が営む業務の必要経費になります。
ロ 生計を一にする配偶者その他の親族に支払う給与賃金（青色事業専従者給与は除きます。）は必要経費になりません。
（注）青色申告者でない人についての事業専従者控除の金額が、必要経費とみなされます。
ハ 業務用資産の購入のための借入金など、業務のための借入金の利息は必要経費になります。
（注）不動産所得を生ずべき業務の用に供する土地等を取得するために要した負債の利子の額は、不動産所得の計算上必要経費になりますが、不動産所得の金額が損失（赤字）となった場合には、その負債の利子の額に相当する部分の損失の額は生じなかったものとみなされ、他の所得金額との損益通算はできません。
ニ 業務用資産の取壊し、除却、滅失の損失および業務用資産の修繕に要した費用は、一定の場合を除き必要経費になります。
ホ 事業税は全額必要経費になりますが、固定資産税は業務用の部分に限って必要経費になります。
ヘ 所得税や住民税は必要経費になりません。
ト 罰金、科料および過料などは必要経費になりません。
チ 公務員に対する賄賂などについては必要経費になりません。
所得税基本通達 26-9（建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定）
26－9 建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。
（1） 貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。
（2） 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。
法第27条《事業所得》関係
国税庁 タックスアンサー No.1379 修繕費とならないものの判定（抜粋）
しかし、一般に修繕費といわれるものでも資産の使用可能期間を延長させたり、資産の価値を高めたりする部分の支出は資本的支出とされ、修繕費とは区別されます。
資本的支出とされた金額は、事業所得や不動産所得の計算上、減価償却の方法により各年分の必要経費に算入します（詳細はコード2107「資本的支出を行った場合の減価償却」を参照してください）。
このような修繕費と資本的支出の区別は、修繕や改良という名目によるのではなく、その実質によって判定します。
資本的支出
次のような支出は原則として資本的支出になります。
（1） 建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額
（2） 用途変更のための模様替えなど、改造または改装に直接要した金額
（3） 機械の部分品を特に品質または性能の高いものに取り替えた場合で、その取替えの金額のうち通常の取替えの金額を超える部分の金額
修繕費
次に掲げる支出については、その支出を修繕費として所得金額の計算を行い確定申告をすれば、その年分の必要経費に算入することができます。
（1） おおむね3年以内の期間を周期として行われる修理、改良などであるとき、または一つの修理、改良などの金額が20万円未満のとき。
（2） 一つの修理、改良などの金額のうちに資本的支出か修繕費か明らかでない金額がある場合で、その金額が60万円未満のときまたはその資産の前年末の取得価額のおおむね10パーセント相当額以下であるとき。
なお、一つの修理、改良などの金額のうちに資本的支出か修繕費か明らかでない金額がある場合で、上記（1）または（2）に該当しない場合は、「資本的支出と修繕費の区分の特例（所基通37-14）」により資本的支出と修繕費に区分することが認められています。
国税庁 タックスアンサー No.2100 減価償却のあらまし（抜粋）
減価償却資産の取得に要した金額は、取得した時に全額必要経費になるのではなく、その資産の使用可能期間の全期間にわたり分割して必要経費としていくべきものです。この使用可能期間に当たるものとして法定耐用年数が財務省令の別表に定められています。減価償却とは、減価償却資産の取得に要した金額を一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく手続です。
（注1） 使用可能期間が1年未満のものまたは取得価額が10万円未満のものは、その取得に要した金額の全額を業務の用に供した年分の必要経費とします。
（注2） 取得価額が10万円以上20万円未満の減価償却資産については、一定の要件の下でその減価償却資産の全部または特定の一部を一括し、その一括した減価償却資産の取得価額の合計額の3分の1に相当する金額をその業務の用に供した年以後3年間の各年分において必要経費に算入することができます。
※引用は原文のままです。読みやすさのため改行位置を調整し、一部を抜粋している箇所があります（編集・加工を行った部分）。最新の内容は必ず出典元のページでご確認ください。
三不動産所得・家賃収入の場合
修繕費と資本的支出が最大の争点です。金額の形式基準があることを知っていれば、20万円未満の修理や、周期的な塗り替えは迷わず修繕費にできます。請求書の内訳を工事ごとに分けてもらうこと——後の説明が段違いに楽になります。
次が建物と土地の按分です。ここで決めた建物価額が、以後何十年もの減価償却費を決めますので、根拠資料は物件を持ち続けるあいだ保管してください。
もう一つ、事業としての貸付けに当たるかで扱いが変わる項目があります。通達は、社会通念上事業と称するに至る程度の規模かどうかで判定するとしたうえで、貸間・アパート等は貸与することができる独立した室数がおおむね10以上、独立家屋の貸付けはおおむね5棟以上のいずれかに該当する場合、又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り事業として行われているものとするとしています。この形式基準はあくまで目安の一つで、これに満たなければ事業でない、という基準ではありません。青色申告特別控除の額や事業専従者の扱いにも関わりますので、規模が近づいてきたら一度整理しておく価値があります。
※実際の取扱いは業態・契約・実態により異なります。個別の判断は税理士または所轄税務署にご確認ください。
四相談先
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